超级地产大亨-第181章
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第十章 出色营销
“三、二、一！”
随着主持人倒数，阵阵鞭炮声轰轰响起，市委书记黄伟国和嘉宾们一起剪去礼仪小姐手中所持的大红缎带，这标志着江州市终于拥有了属于自己的第一座高尔夫广场，同时也意味着2000年江州市国际高尔夫表演公开赛正式拉开帷幕。
一个犹如白色高尔夫球的圆形建筑屹立在高尔夫球场一侧，高达28层的解构式建筑让人在任何一个方向都能准确发现其高尔夫球的形状，这是为高尔夫球场配备的五星级大酒店。
不远处两栋不规则的建筑合在一起犹如一把高尔夫球杆，它们分别是高尔夫会所和国际会议中心。从高尔夫庄园的入口处景观台角度望去，正如同挥杆击球的姿态，这样利用视觉错位形成的景观便是著名设计师贝建中的杰作。
2个18洞球场以及1个26打位的练习场，国际顶尖球场设计师法齐奥的杰作，足够长三角的高尔夫爱好者们在这里尽情挥杆。
无意中，“高尔夫球”成为江州地标式建筑之一，许多在航班上的乘客从窗户中远远看到白色“高尔夫球”便知道即将抵达江州。
秦然兑现了在黄伟国面前许下的承诺，在2000年十一前让江州高尔夫球场开门营业，作为城市招商的重要成果展现在市民面前。
江州一骑绝尘的发展速度早已经引起中央层面的关注，据小道消息身为省委常委的黄伟国即将出任常务副省长一职，为今后接班省长做过渡准备。黄伟国表现依旧如常。似乎没有受传言影响，但中组部派了人到江州却是不争的事实。
江南集团是黄伟国一手引进的投资。没想到短短三年时间已经发展成为根深叶茂的庞然大物。这样的现状，怕是当初所有人都意想不到的结果。这一切也说明了作为公司掌舵人的秦然有多么了得。如果抛去身份，黄伟国和秦然在许多方面有着惺惺相惜的共同见解，其在江州今日施政策略也有秦然的推动。
前些日子他在芝麻开门公司工作的儿子黄浩铭获得了高达1％的股权，不由分说黄伟国知道是秦然的手笔，不过这一切都合情合法，毕竟一个高科技网络公司拿出股权对高管骨干进行激励是很正常的事情。按照芝麻开门公司将近10个亿的估值，1％就相当于1000万资产。按照黄浩铭的说法，这1％的股权可以马上换成1000万的现金，而且看上去还在不断增长膨胀。看到儿子一心扑在工作上。难得回家一次他在饭桌上对工作也是滔滔不绝介绍，黄伟国觉得当初把他托付给秦然带一带真是对了。
刚开始江南地产有着空手套白狼的嫌疑，黄伟国为此还特意派人到香港调查过，但一路走来江南集团自进到江州起便是遵纪守法的好企业，在经营活动中像是做百年企业的模样，因此他便消去了再寻根追底的心思。
至于秦然本人的身份，他在和秦然分别时，留下了这句话让人好生琢磨。
“年轻有为，在古代怕是有状元之才啊！”
黄伟国离开后。秦然一个人闭门思索了好久。
十一当天，沪东市首个住宅项目也正式对外发售，这个占地200亩的项目一路来都走得很坎坷，几经周折终于公开开盘了。
复刻江州西子湾的模版。沪东“江南…黄浦湾”项目一经开盘，便得到许多人的热抢。因为在当天，江南会也正式成立。并在“江南…黄浦湾”举行了成立仪式。
江南会是江南集团针对老顾客推出的会员服务，所有购买过江南集团地产产品的顾客自动有资格成为江南会的成员。作为会员在江南集团旗下的企业享受一定程度的优惠折扣。今后，江南集团将成为覆盖人们衣食住行的大企业。当然。在目前江南会最要的功能还是蓄客，促销公司的地产产品。
由于沪东市房地产之前几年不景气，沪东市政府出台了购房送户口的政策，因此江南集团这一次“江南…黄浦湾”项目在江浙省进行了宣传，吸引了许多手中有富裕投资能力的有钱人。
沪东市火车南站项目规划已经正式对外公布，“江南…黄浦湾”正离其不到500米的路程，因此具有极强的升值能力。占地200亩近14万平方米，一期推出1000套房源，都是100平方米以上的面积。
此时沪东市房价均价也突破了4000元/平大关，势头正朝着4200元逼去，“江南…黄浦湾”的定价在4500元/平方米起，这在沪东市算是卖得很贵的楼盘了。
贵也有贵的道理，一流的设计风格，过硬的施工质量，还有周到的物业服务，这是沪东市分公司经过全城对比后得出的结论。迄今为止，在沪东市“江南…黄浦湾”项目无论是地段，还是质量，都是全市的佼佼者。
新上任的沪东市分公司经理魏东在定价前对整个市场做了充分调研，他力争要求打造起江南地产高端溢价的形象，别人卖4200元/平，他就是敢卖4500元/平起。
“就算沪东市一个人不买，我也能够把房子全部卖出去！”
这是他在秦然面前立下的军令状，而他的底气就是江南会成立前的摸底工作，光是江浙省的老客户就足够他消化了。
沪东市的户口还是很值钱，尤其对长三角周围的人们来说。虽然这样的政策出来时间也不短，但针对目标人群却有好多不知道。就算知道，也没有购买的兴趣。
江南会会员拉来一个新客户，自己购房可以抵扣0。1折，最多0。5折封顶。如果自己不购房。每个新客户奖励1000元，最多10000元封底。
“芳姐。买房送沪东市户口，我准备买一套。你要不要也一起？”
“小丽，你儿子不是要读书了嘛，听姐说，现在有一个好机会……”
……
江南会的女性会员们是此次活动的最热心参与者，不用江南地产做太多宣传，只要把这个购房落户的消息放出去，许多江浙省内的家庭主妇们已经摩拳擦掌准备下手。
当然，魏东虽然夸下海口，但今后江南地产要在沪东市深耕细作。还是得在当地打开知名度。
在国庆前一个星期，一则广告搅动了沪东市的安静。
“可能是全沪东市最贵的住宅！”
这个宣传口号一夜之间包下了沪东市大小媒体的头版版面，整个版面正中就是上述一句话，剩余一片空白，仅在最下方留了蝇头般大小的地址和联系电话。这样的广告给人以极强的冲击性和好奇性，让人过目不忘。
房地产市场竞争日益激烈，有了先行者赚到钱，后来者便会如过江之鲤般闯进来。在众多竞争对手面前，精准定位突围而出靠的便是营销。同样的产品。包装与否往往能卖出几倍的差价。
敢称自己是最贵的住宅，却没有留下名字，虽然有地址和电话，但更多人看完后都很好奇这说的到底是哪一家的楼盘。
“全沪东市最贵的住宅是（___）！”
第二天。所有的头版版面又换了内容，变成了这一句话。只不过和之前不同的是，在下方有文字标注：凡凭报纸原件填空答对问题者。有机会获得价值50万的120平住宅一套。
只要把带有“全沪东市最贵的住宅是（___）”广告的报纸空格填写完毕，交到“江南…黄浦湾”指定地点登记身份证号。便有机会参加国庆时的抽奖活动，届时幸运者将获得价值50万的120平方住宅一套。
一时之间。洛阳纸贵，所有印有“江南…黄浦湾”报纸马上被抢购一空，商家们不得不加印应对汹涌的抢购热潮。
同时短短一夜，在病毒式营销交口相传下，“江南…黄浦湾”被整个沪东市所熟知，大家都知道有一个楼盘叫“黄浦湾”将会免费赠送一套价值50万的住宅给幸运儿。
原本5毛钱的报纸，被人炒作到20元一份，还有价无货。
登记持续了整整6天6夜，一共收到了将近20万份的报纸登记，写着近20万个身份证号的纸条被投入到一个巨大的玻璃房间中。
免费赠送价值50万住宅的活动在沪东市掀起了一个全民参与的热潮，大家都在期待到底花落谁家。
十一当天，魏东亲自在众多摄像机注视下，用一个长棍夹选中了一位幸运儿的身份证纸条。
一位刚满30岁的初中英语男教师获得了此份上天砸下来的幸运，他被江南地产赠送了一套120平价值50万的三房两厅新居。
当在电视新闻中看到自己的身份证号出现在屏幕中，这位初中英语男教室差点晕了过去，全家一家三口一夜都没睡好处于精神极度亢奋之中。
为保证公正和确有其事，他必须配合江南地产接受媒体采访才能接收到此馈赠。
当然，如此大动静也引起了沪东市政府相关部门的注意，江南地产此次活动被认定为是抽奖超过5000元奖金底线，被罚款10万元。
而且此事还被中央级媒体拿去当案例讨论，最终房地产企业以抽奖形式赠送大奖的宣传手段被一律禁止，江南地产在沪东市弄出的这一出也成为了江湖绝唱。
当策划这次活动时，魏东已经做好了罚款的打算，毕竟公司的法律顾问不是吃素，只是10万块和轰动沪东市比起来不值一毛。
原本打算只推第一期1000套的住宅，在汹涌的人群抢购下，很快销售一空，不得不把第二期1200多套也提前开始销售。反正魏东在第二期也没打算涨价多少，因此顺水推舟一下子把整个项目在国庆节全部卖光。
最后统计时，发现来自江浙省的老客户带来将近60％的销量，而沪东本地只占了35％，还有5％是其他地区的散客。
“江南…黄浦湾”项目也让魏东在业界内一举成名，其大胆出其不意的营销手段，成为房地产行业的一个经典案例。
最终的成绩单也让秦然满意，“江南…黄浦湾”在国庆7天回笼了资金近12亿，刨去成本至少赚了6。2亿利润。
当然，这些利润将会由集团统一调配，投入到沪东市地铁枢纽的建设当中，毕竟沪东市政府已经一再督促动工。（未完待续。。）
第十一章 齐头并进
“江南…黄浦湾”项目的热卖，让秦然对沪东市的土地更加渴望，现在集团在沪东有两大项目，但都是商业地产，而充当现金牛的住宅地产却没有了土地储备。
市长管钱，书记管人，市长的腰杆硬不硬就看手里掌握的钱袋子鼓不鼓。李治国自调到沪东市后，尽管市里财政收入还不错，但每天要钱的大小官员依然挤满了办公室，手里的余钱并不够他施展抱负的需要。
修高架，要钱；修地铁，要钱；扩建机场，要钱；兴建高新区，要钱……现在来钱最快的途径是什么，卖地！土地财政收入成本低，见效快，是每一位市长考虑的首选。
上台伊始便定下了规矩，土地出让一律要求招投拍，现在经过近半年时间的梳理，李治国把沪东市的土地基本整合完毕，该到时候把其有控制分批推向市场。
国庆后，沪东市召开了第一次土地拍卖会，邀请了许多地产大鳄企业前来参加，当然江南集团赫然在列。
沪东市是有着百年历史的大都市，市中心并未开发的空地，因此李治国把旧城区改造和重工业企业厂房搬迁作为针对性开发热点。例如市中心的老弄堂，居住条件很差，许多家庭一家好几口人挤在不足10来平方的旧房子中，改善他们的居住环境是本届政府重点。还有位于市中心的重工业企业，如接近破产的自行车厂、制药厂等。拥有大批厂房用地，但工厂经营不善，时常要市里救济工人工资。李治国打算把厂房整体搬迁。用其原址土地作为交换进行妥善安置。
要空地的话，便是市郊农田，李治国打算把郊区乡村统一纳入城区规划，通过行政区合并，让农民洗脚上田，转化为城市市民。为此，原先沪东市辖属的县镇将统一变更为区跟街道。把全市土地都统一纳入到市政府的出让平台。这般大动作，也只有李治国这样的强硬派市长敢立即推动，毕竟行政规划变迁关系着许多人头上的官帽。更不用说原来的既得利益者。区划调整其实在沪东市也提了蛮久时间，但由于阻力太大，一直没能落实。现在李治国来了，他敢于啃这样的硬骨头。
为何年前李治国到位赴任。一直到10月份才推出土地招投拍。就是因为这期间他一直忙着将沪东行政规划区域整合，把市里大大小小的土地清理后一律收归市政府。
沪东市一共拿出了28块住宅土地投向市场，接近一大半都和旧城区改造有关，熟地则基本位于市郊。
房地产市场繁荣，作为中国第一大都市的沪东市，自然成为许多大鳄企业的心仪地。因此，此次拍卖一开始，便充满了刀光剑影和血雨腥风。大家都如同买白菜式地往上抬价。
一些中小房地产企业几乎连举牌机会都没有，便自动放弃了参与拍卖竞争。因为价格远远超出了他们的心理价位。
沪东市场商品房均价才4000元/平，土地现在的楼板价已经接近3800元/平，在可期的计算下，新房至少要卖到4800元/平才会有利可图。
面粉贵过面包又一次在沪东市上演。
为何这样的情况屡屡上演，当然和作为土地唯一供应商的政府脱离不了干系。政府需要财政收入来改善投资环境，以此招商引资和树立政绩，而土地就是最快最便捷的收入来源。
供不应求，价格自然会上涨，作为土地出让的唯一供应商，政府当然希望土地价格一直上涨，所以他们会有意控制土地出让的数量和步骤，营造市场的饥饿感。
而房价又作为地价的参考，房价高了，土地出让价便会随之水涨船高，很快这两者便成为了鸡跟蛋的关系，地价和房价互相影响步步高。在可以预计的情况下，政府会不自觉充当房价的托市者，因为这是本身利益的原始驱动。
一个国家想要快速工业化，不外乎对内或者对外的剥削和掠夺。远如日不落的大英帝国崛起前血淋淋的羊吃人运动，近如我们邻居日本在近代通过对中国及邻国的侵略获取大批土地赔款后宣布脱亚入欧。
政府提高了门槛，再加上行业大鳄们的助力，沪东市房地产行业即将进入资本的盛宴，没有一定财力无法进门分一杯羹。
如果说近一年来业内风头最盛的公司，当然首推江南集团，其大手笔不差钱的举动让同行们真是又敬又恨。从住宅市场一下子切入到商业地产市场，两条线作战，犹如打了鸡血般在悬崖钢丝上一路狂奔，一不小心便会坠入深渊。
当然，拍卖会当天江南集团也并未让其他人失望，他们频频举牌把地价推得老高，让许多同行都私下产生其是沪东市政府找来的托之想法。
28块土地，江南集团拿下了其中的7块，4块是旧城旧厂房改造，3块是位于郊区的熟地，一共付出了29。2亿代价，获得了约83万平方米的住宅用地储备。当然，沪东市政府也深知业内规则，要求首付款项30％，剩余的70％在三年内分期支付完毕。
得益于像江南集团这样的大鳄频频举牌，原本估计80亿左右的成交额被放大到130亿，完全出乎沪东市的意料。红火的土地市场，使沪东市政府很快公告将在12月初开始第二次土地公开拍卖会。
土地款要求三年内支付完毕，按照江南集团18个月的开发期限，能够很轻易地撬起滚动开发的资金流，因此其才会大手笔吞下大量土地。当然，�
